中小房企入拼爹时代：规模扩张时间窗已关闭 转型艰难
导读：规模化扩张时间窗口已经关闭，转型步履维艰，没有背景的中小房企命运堪忧。
规模化扩张时间窗口已经关闭，转型步履维艰，没有背景的中小房企命运堪忧。
一家中小房企吸引了资本市场目光。
筹划近三个月之久的中房地产(14.030, 0.00, 0.00%)资产重组方案出炉，公司拟发行股份购买地产集团及中房集团旗下共6个地产公司部分股权，标的资产合计作价64.33亿元。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）注意到，这家房企是中交集团的嫡系，与目前的绿城属同门兄弟。
另类规模扩张
这是一个典型的大股东扶持，做大资产规模的案例。
根据发行股份购买资产方案，中房地产拟向地产集团发行股份购买其持有的中交地产100%的股权；拟向中房集团发行股份购买其持有的中住兆嘉20%股权、中房苏州30%股权、中房天津49%股权、重庆嘉润30%股权以及重庆嘉汇30%股权。上述标的资产合计作价约64.33亿元。本次发行股份购买资产价格不低于12.16元/股。同时，中房地产拟向中交集团及温州德欣非公开发行股票募集配套资金42.5亿元，用于房地产项目投资及偿还金融机构贷款及融资租赁款。本次募资发行价格不低于12.16元/股。公司停牌前股价为14.03元。
值得注意的是，本次交易完成后，上市公司对中交地产、中住兆嘉、中房天津及重庆嘉润持股比例为100%，对中房苏州及重庆嘉汇持股比例增至70%。中房苏州和重庆嘉汇剩余30%的股权由中国路桥持有。鉴于中交集团、地产集团和中房集团为上市公司的关联方，本次交易构成关联交易。
事实上，本次交易是中交集团解决集团内部房地产业务同业竞争之举。据了解，中交集团作为公司间接控股股东，与公司存在相同或相似的房地产开发业务。为保持上市公司独立性、减少同业竞争，中交集团拟以上市公司为平台对房地产业务进行整合，并借助资本市场，推动上市公司持续健康发展。本次交易，通过将相关房地产资产注入中房地产，同时出具关于避免同业竞争的承诺函，进一步减少了中交集团内部房地产业务的同业竞争问题。
此外，根据中交集团发展战略，房地产业务是其业务板块的重要组成部分。本次重组完成后，除上市公司中国交建(11.130, 0.13, 1.18%)和绿城中国外，中交集团下属核心房地产业务资产将整体注入中房地产，中房地产将成为中交集团实现“特色房地产商”战略的核心平台。
频传的央企绯闻
中房地产重组并非个案，近期以来，央企类地产公司重组绯闻频发。
5月初，央企中粮地产(9.470, -0.02, -0.21%)再度陷入被收购传闻，接盘者据传是去年底刚刚完成内部整合上市的招商蛇口(14.140, -0.04, -0.28%)。尽管双方均出面否认，但在分析人士看来，两家地产央企的结合似乎颇具市场想象力：总部同在深圳，招商蛇口主打的产融结合与中粮优质的旧改土地储备及工业地产模式不谋而合。
相关重组传闻频发并非空穴来风。据了解，由于国企改革深化和行业整合急剧加速，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。典型代表企业如中航地产(7.590, 0.08, 1.07%)，集团旗下境内外上市平台多达28个，而房地产销售规模小，2015年销售规模仅在50亿元左右，在集团3800亿元的营收中显得微不足道。而中粮地产业务优质土储丰富，当前权益建面823万平方米，其中深圳项目更为整合并购者所看中。此外，鲁能、电建、葛洲坝(5.960, 0.06, 1.02%)等央企，今年开始在南京、苏州、武汉等热门二线城市疯狂抢地，目前已耗资237亿元获取9幅地块。 这些企业均具有强大的股东背景，未来受益重组几无悬念。
无背景小房企前景堪忧
相比之下，对于没有强大股东背景的中小房企，未来前景堪忧。
《东地产》梳理2015年财报及2016年一季报后发现，龙头房企业绩飘红，中小房企则亏损严重，盈利分化严重。
事实上，目前中小房企的资金劣势已经显露。强者恒强的马太效应显现，中小房企在紧崩的资金链中与时间赛跑。对中小房企来说，首当其冲融资劣势将会挤压企业生存空间。大型房企融资渠道畅通，目前能融到甚至3%左右成本的资金，这对中小房企几无可能，这也为未来几年中小房企的大面积消亡埋下伏笔。
另一方面，由于一二线城市拿地门槛极高，大型房企尚且需要联合拿地，动辙数十亿的拿地资金，对于中小房企来说，是一道难以逾越的槛。而通常情况下，中小房企库存结构并不理想，好卖的项目已经销售一空，在手的库存大多数集中于去化难的区域。
在此背景下，破产重组或整合并购成为趋势。据公开资料统计，今年以来，在公开媒体报道中，共有35家中小房企破产重组，或被整合并购。
与此同时，转型成为另一条道路。在行业集中度提升，大房企强者恒强，规模上不占优势的中小房企，转型步伐显著加快。《东地产》统计显示，自去年10月份以来，A股144家房地产企业中，有71家房企涉及各种类型的转型和并购事宜，占比接近五成。不过，目前看来，中小房企的转型并不顺利，无论是早年矿业的转型，还是近两年来的新兴产业转型，目前尚缺乏成功案例。
历史车轮滚滚，产业发展持续向前，对绝大多数没有背景的中小房企来说，消亡或是最终宿命。