香港房价反弹、新加坡低迷 中国再次全球围猎？

导读：香港政府在11月4日突然收紧房地产政策，对本地居民的第二套购房将再次提高印花税，此前的税率按照楼价区隔，最高为房价的8 5%，而在新政之后，印花税则统一为15%。

香港政府在11月4日突然收紧房地产政策，对本地居民的第二套购房将再次提高印花税，此前的税率按照楼价区隔，最高为房价的8.5%，而在新政之后，印花税则统一为15%。

香港房价在过去一年中经历了过山车，今年前两个季度，房价出现下跌，与2015年的高点相比，下滑了大约10%，但从第二季度底开始，房价开始明显升温，在过去的一个季度中，房价几乎收复了全部失地，这成为了本次政策出台的重要背景。

香港房价的突然反弹，在很大程度上与内地房价的飙升有关，在很多人看来，中国很多一线城市的房价与香港的差距已经明显缩小，而在数年前还有至少30-40%的差距。从2005年以来，上海的房价表现明显好于香港和新加坡，尤其在2015年之后，上海房价扶摇直上，而香港和新加坡的房价处于整体调整态势。这导致了中国一线城市房价与全球主要城市的房价差距开始收窄，这样的比价效应，让很多资金开始寻找海外的投资机会。内地买家无疑是过去十多年来香港楼市的重要推手之一，而眼下的香港房价反弹，是否意味着中国资金再次开始全球围猎呢？

内地投资客在全球楼市的大量投资，导致了很多国家和地区出台了相关的房价降温举措，而这样的举措在未来是否会再度面临挑战，值得推敲。

新加坡市场仍然低迷

在很多国家的实践中，新加坡对楼市的降温举措，几乎起到了立竿见影的效果。2011年和2013年，新加坡政府先后两次通过额外买方印花税抑制投机性买房，规定外国买家和非个人购买私宅时，必须缴付高达15％的额外买方印花税。与此同时，永久居民也须支付5％的额外买方印花税，购买第二套房时则要付10％的额外印花税。

而与此同时，新加坡金管局也对借款人的杠杆率和现金流进行收紧。这其中代表性的政策是房屋贷款与价值比率（loan-to-value,简称LTV），该政策从2012年开始实施，并在2013年进行过调整。总体来看，首套购房者可以贷款八成，但第二套房则只能贷款五成，第三套四成。另外一项政策则是总债务偿还比率框架（total debt serving ratio，简称TDSR），此政策从2013年6月开始实施，政策的核心是借款人的所有债务的每个月还款金额，不得超过收入的60%。

这几项政策联合实施后，从2012年底开始，新加坡的房价进入“漫漫熊途”，在过去的两年多的时间内，私人住宅的价格下跌幅度约为10%。跌幅最大的是豪宅价格，度假胜地圣陶沙的房价跌幅已经接近20%，至今市场元气仍然难以恢复。

香港政策被迫加码

而类似的政策在香港的执行效果却不如新加坡，香港政府从2012年开始收紧房地产政策，当年10月，香港推出“额外印花税”以及“买家印花税”，政策规定，购买住宅3年内卖房需支付10%到20%不等的“额外印花税”；非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳双倍即15%的“买家印花税”。政策推出后，房地产市场并没有明显的降温，这导致了香港政府在2013年再度出台“双倍印花税”政策，即香港居民在购买第二套房屋时，需要缴纳最高8.5%的印花税，较之前的4.25%翻了一番。

这样的政策出台，在一定程度上限制了房价的涨幅。在短暂的市场疲弱后，香港楼价从2014年之后再度上涨，直至2015年下半年才出现下降。其间，香港金管局于2015年2月出台了提高首付等一系列政策，包括将价值700万港元或以下自用住宅物业的最高按揭成数由六成至七成，调低至六成；将购买第二套房的按揭供款与入息比率上限由五成降至四成；将各类非自用物业的按揭供款对入息比率上限亦由五成降至四成。

房地产信贷政策收紧后，香港房地产市场明显降温。到2016年年中，香港的房价与2015年9月的高点相比下滑了大约10%，但仍高于2013年大约5%。但在过去的两个季度中，香港房价开始明显反弹，并开始接近2015年9月的历史高点。这也导致了11月4日香港政府再度收紧房地产政策。

资本会否流出？

比较新加坡和香港的房地产政策，我们可以看出，两地都没有对房地产政策进行过放松，但香港房价却相对更加坚挺，同时反弹速度也更快，这应该是受到了内地因素的影响。换句话说，房地产政策也开始像货币政策一样，开始存在“泄露效应”和“比较效应”，这可能有悖于很多传统观念。

从这个角度来说，加上近期香港房价的突然上升来看，我们也需要警惕，中国房地产政策一旦收紧，是否会带来更大规模的资本外流。这些资金的外流，一方面是因为在国内房地产市场的投资受到了限制，另一方面则是因为与中国一线城市相比，很多国外大城市的房价显得相当“便宜”。如果人民币持续贬值，那么这样的资本流出趋势可能会更加坚定。