张江高科总经理葛培健：从园区运营，到运营园区

导读：本文为张江高科总经理、园区资本联盟执行主席葛培健先生为新书《园区中国5：中国产业地产创新实录》所作序言。目前本书正在印刷当中，很快将于7月下旬面世。

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2015年、2016年、2017年，园区中国用三年时间，编写了五本书，每本都有主题，每本都有案例支撑，是走遍全国“调研+钻研”的成果，如此效率、如此成果，令我十分惊叹。有幸与园区中国三剑客共同致力于中国产业园区的发展，我倍感兴奋。

园区中国从“物流中国”到“孵化中国”，再到“共舞园区PPP”，到今天的“中国产业地产创新实录”，高效的背后其实是一份坚持、一份执着、一份信仰。

在我们这个时代，房地产企业纷纷转型产业地产，进军产业园区，大家将产业地产看成了房地产市场的“蓝海”，成为大家哄抢的“处女地”。但产业人都知道，这不是处女地，更不是 “蓝海”，而是一片“炼狱”。如何练就真身，唯有坚韧、坚持、坚守。如何功成出山，唯有专注、专心、专业。

扎根不是一句空话，而是要脚踏实地，真正把产业当成自己的孩子来对待，正如张江高科的“科创二十年”，并非只是上市的纪念活动，更多的是对产业、对科创的一份忠诚。所以，唯有产业人，方能悟出其中的道理。

这本新书的主题是“创新”，我觉得园区中国的敏锐度真的非常的高，每一本书都能够最鲜明地反映和最透彻的分析一个阶段的关键趋势。产业地产发展到今天，真的走到了一个必须创新才能继续生存发展的十字路口，但如何创新发展，很多同行手足无措，倍感迷茫。

所以与主题相契合，此书最大的亮点就是“创新”，而且是产业地产创新。我认为，我们需要更加大胆地突破传统概念的框架束缚，真正的去地产化，专心的运营园区。

所以序的标题就定为“从园区运营，到运营园区”，看似一字不差，顺序调整，意义却是相差甚远，前者是一种配属工作，后者意味着如今的运营已经成为园区发展的重要环节，成为园区成功与否的关键。

我在2017年上半年，就产业园区的发展提出了两个观点，一是传统园区开发模式的终结，园区开发进入转型发展的新时期，即从土地财政向税收财政的转变，从房地产驱动向产业创新引领的转变，从土地资源买卖到创新资源流动的转变；二是传统园区开发模式的终结，也标志着“伪产业地产”时代的结束，预示着“产业引领+基金操盘”时代的真正到来。

通过“产业导入+园区运营”，形成新型商业模式发展的内生动力。通过基金操盘，引进社会资本，实现园区融资机制的创新。第三就是还未“面世”的新观点，未来将进入“逐鹿园区”的时代。通过并购园区开发主体的股权，实现对园区产权和运营权的“拥有”。

未来路在何方？我认为，我们产业人一定要持续深耕产业，以产业为园区发展的基石；加大园区拓展的力度，打出管理输出、人才输出、品牌输出的组合拳；强化基金引导产业，提升园区操盘水平；并购开发主体股权、拥有运营园区产权；创新体制机制，打造专业化、市场化和国际化团队。

最后，我要饱含热情地向行业同仁推荐这部凝结了行业智慧和行走汗水的巨著。

她以产业园区的“领袖”为标杆，向我们诠释了何为“产业人”；

她以优秀企业、标杆园区为案例，向我们展示了行业强者风范；

她以国家政策为导向，与我们共同关注国家对产业园区的政策引领；

她以自身的敏锐感，向我们爆出了未来产业园区发展的诸多可能；

她以城市为界限，跳出园区看园区，让我们看到了园区对城市发展的战略意义。

园区中国三剑客，是我见到的80后中的佼佼者，因为他们用超越年龄的那份成熟，为需要时间去积累、去磨砺的产业人们，做出了榜样，我向园区中国三剑客致敬！作为园区资本联盟首任执行主席，我也向所有关注中国产业园区发展的同仁们致敬！

创新，从不过时；创新，我们一直在路上！

丁酉年夏日，是为序。