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任志强:房价上涨趋势不可逆,均价万元以上城市已近60个

来源:搜狐国富智库 发布时间: 2018-07-27 14:06:54 编辑:诚富

导读:7月23日,原华远地产股份有限公司董事长任志强在“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”表示,在中国的房地产中,政府对市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购、限贷、限售措施,造成了房价的普遍上涨。

任志强:房价上涨趋势不可逆,均价万元以上城市已近60个

7月23日,原华远地产股份有限公司董事长任志强在“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”表示,在中国的房地产中,政府对市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购、限贷、限售措施,造成了房价的普遍上涨。

任志强称,根据2018年上半年的数据,房地产投资大大拉动了中国的投资增速。很多人都认为下半年的经济增速会低于6.5%,但是否会进一步下降,他认为还要看7月份召开的中央政治局会议是否会提出一些对应措施。
他表示,从上半年的销售金额来看,房价是持续上涨并且是以不可逆的趋势上涨。他还表示两年来,平均房价超过万元以上的城市从19个涨到了近60个。这主要是因为限购限价政策导致一、二手房房价倒挂,进而提供了炒房的空间。

“我从去年就开始担忧今年有大量的还债高峰,开发商的资金会严重的不足。今年的还债高峰可能会导致一些企业的资金流会出现问题,或者说一些地区的开发增速会继续下降。”任志强说,“如果下半年现行政策不改,我个人认为销售量和投资还是持续下行的一个趋势。但是房地产市场不会崩盘,或出现急速逆转的情况。”

此外,他强调,今年新开工的量跟不上销售量。明年有可能出现商品房供给严重不足。特别是北京、深圳等地。
关于房产税,任志强说他个人认为利用房产税来改变地方财政的财政收入结构是不可能的。他从立法、是否按照商品房估价以及税费减免三个角度来说明,房产税不能改变地方政府财政的现有收支情况,至少在相当一个年份中不能改变。

以下为演讲全文:

中国房地产市场实际上是在政府主导下的一个市场。比如土地是政府垄断和有计划供应,曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动。

黄奇帆先生曾经说过,政府在土地上的错配是非常严重的问题。当人口向城市转移的时候,特别是向大中城市转移的时候,土地在配置上是错位的。向大城市迁移的人口数量多但土地供应反而不足。今天这个问题仍然没有得到解决,主要是因为政府对土地的控制问题。

最近从货币化棚改的问题也可以明显看出来。社会上有很多不同的反响,实际上各国政府对进行城市改造都有一定的支持力度。但是如果都采用一刀切的用货币化补偿的方式去组织,就会导致在一些地区和一部分城市里出现供给需求之间的矛盾,会导致价格的不断上涨。所以现在中央政府采取了另外一种办法,一部分地区采用货币化安置,一部分地区采用实物安置。

在整个的中国房地产市场,可以明显看到,政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购措施、限贷措施、限售措施、价格审批、摇号等措施,一线城市等人们最向往的地区,房价被严格的限制。结果导致全国房价普遍的在继续上涨。

从1-6月份的统计数据,上半年基本情况是投资主要靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费的收入,主要也来源于房地产市场,大概十几万亿的中央和地方的财政收入中,仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万多亿,这个比重是非常非常大的。

如果没有这房地产市场的投资做支撑,中国现有的投资增速可能从6%降到更低的一个阶段。总体来看,二季度6.7%的GDP水平,实际上是一个下降的趋势。从6.9%、6.8%、6.7%,大家都预测下半年可能会继续下降,有可能会低于6.5%。

很多经济学家都认为,在中美贸易出现不确定性因素的时候,重点要看7月份中央政府会采取什么样的对策。中国的习惯是历年7月份都有一次中央政治局会议,对上半年的经济工作进行总结,而且提出下半年的一些对应措施。现在正好是到了要开会和做出总结的时候。

从统计局的数据来看,上半年基本处于平稳状况。但是从统计数字的一些特殊情况来看,我们认为下降的趋势可能是更强烈。6月份本身,房地产的销售是略有增长,从2点几增长到3.3,增长了0.4个点。从销售金额上明显看出,增长的更高一些。中间大概有接近于10%的差,这就说明房价是在持续上涨并且以不可逆转的上涨趋势上涨。

很多人可能对下半年的房地产发展的情况有所担忧,我最担忧的实际上不是在今年,是在去年就开始担忧今年有大量的还债高峰,开发商的资金会严重的不足。

今年的还债高峰可能会导致一些企业的资金流会出现问题,或者说一些地区的开发增速会继续下降。所以在年初我说,虽然我们在年初进入一个投资高峰期,但逐步下降的趋势是不可改变的,连续三个月来看,是一个持续下降的趋势,下半年可能下降的会更加严重。

前两个月的时候曾经出现过开发商自有资金最低位的情况,6月份虽然有所回升,但仍是低位。在银行贷款上是负增长的,在个人按揭贷款上也是负增长的,现在主要支撑的是靠自有资金和预付款、定金。

如果下半年现行政策不改,我个人认为销售量和投资还是持续下行的一个趋势。但是我个人不觉得房地产市场会崩盘,或者会出现急速逆转的情况,毕竟城市化的需求还存在,消费的欲望和改善需求还是大量存在,特别是独居生活的总户数在不断加大。

过去三年,独居家庭的增长率每年大概有30%多,未来几年可能会越来越多。一个是老龄化造成的独居生活,另外一个是年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。

到目前大概有7500万户左右,大概占城市总人口数的6%多,但是在北欧已经接近于40%,欧洲基本上在25%左右。中国在未来的发展过程中,可能也会达到20%或者更高的水平,那就是要在现有的基础上增加2-3倍,几年以后,可能独居家庭会达到2亿用户,所以对住房需求来说,仍然是巨大的。

销售量即使存在了负增长,是不是就很惨了?不是。去年我们大概达到了16.9亿(平方米)的总面积销售量,按目前情况看,今年可能即使下降了,也还会达到16亿(平方米)左右。这个市场还是巨大的,全世界都找不到这么大一个房地产市场。

那么开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少,而是在政府调控之下的政策变化能不能适应。比如在融资遇到困难的时候,如何保证现金流的稳定;在拿地的地区和城市,是不是面临着限购或者其他一些行政措施;提供的楼盘或户型是不是满足当地的居民需求;以及是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售,这些都是企业有能力做决定的。

虽然政府在控制一些市场的情况,但是并非没有生存的余地,16亿(平方米)左右的大市场在全世界来说,仍然是巨大的,还有利可为。

但是怎么解决资金问题,怎么解决现金流问题,怎么解决获取的土地能有一定利润的问题,就是要企业靠自身的能力和对市场的充分把握,以及对政府政策的应用。

我们可以看到,很多年以前就已经形成了政府政策和各方博弈的一种情况。比如2006、2007的时候90/70政策的问题就已经是开发商和政府博弈。随后各种限制性措施又产生了一个消费者和政府政策的博弈。在我们看到了用平均数来控制房价增幅的时候,地方政府开始和中央政府产生了一种博弈。这种博弈就是把郊区县,或是更远地区的数字都拿进来进行平均,结果导致高房价的地区房价可能没有高速增长,但是把低房价的地区反而带成高速增长一种情况。

因此可以看到,从全国来说,到6月份为止,平均房价的上涨速度很快,但是总额并不高,只有8000元多,东部地区只有11000元,但是东部地区的地价平均值已经达到了17600元,远远高出房价。

中部和西部,特别东北地区平均在6000多,7000块钱平均房价,也并不是太高。但是在局部城市因为土地供应和人口增长的问题,导致了局部城市的房价很高。在2016年,全国超过万元以上平均房价的城市只有19个,超过2万元平均房价城市只有9个,并不很严重,但目前已经有接近60个城市的平均房价超过了1万元。

实际上可以看到,高房价地区被政府按住了,特别是一线城市,房价是稳定或略有下降的。但是用平均数造成的结果是,三四线城市或原来价格比较低的城市,反而价格继续上升了。因为过去它是单独计算的,现在它纳入到一个市的大盘子里统一计算,结果反而把房价拉高了。这是在全国都看到的一种明显的特征。

很不知名的,甚至于五六级县的有一些房价都已经超过了万元,有人把它归结于房改的货币化拆迁,其实不完全是。还有一些归结于一手房的审批,价格低于了二手房房价,给了大家一个炒房的空间,所以有更多的人愿意去购买,凡是具备条件的人认为不购买就会失去了机会和条件。

在这样的一种情况下,销售的热情很高。我个人认为,如果政府完全把在审批的各种楼盘全部推出来,也许市场就不是这样一种情况。我们要看7月份的中央政治局会议会对现有的状况做出什么样的一个调整策略。

至少从目前的情况看,地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入,对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。现在中央提出,希望扩大各种各样的方式来促进消费,因为消费在5月份已经降到最低点,6月份有所回升,但仍然是比较低的一种情况。

有人认为,因为房价买房子导致消费能力下降。我个人恰恰相反,根据历史数据,每次房屋销售量急剧增长的时候,实际上是刺激消费增长的过程。因为买了房子就得装修,就得配家具以及做其他的一些准备,所以这个时候实际上是刺激消费增长的。

但现在的情况看,一边是房价在持续增长,另外一边是消费略有下降,或者是说低位增长。政府调控政策措施使得很多人没有资格去进行各种各样想改善的一些意愿和消费。

就房地产市场的总体情况来看,中国房地产市场的巨大发展前景,是不可忽略的。从现有的城镇化水平来看,离实现现代化和小康目标还差的很远,目前,真正城市化率只有40%多。名义上的58%的城市化率里头,有相当一部分是农民工进入到城市,但是他们并不能在城市里享受退休、养老、教育等其他的公共福利,所以他们不能算是真正的城市化过程。因此,中国在未来的发展中,城市化是让中国富起来的一个基本条件。

从全球情况看,1800-2010年,全球的总人口数增加了6倍,但是全球城市人口的数量增加了60倍。在2006年,全球的城市人口数量已经超过了农业人口数量,未来的发展中,这个会更加明显。

发达国家的城市化率基本在80%以上,像美国已经达到了90%多。欠发达地区城市化率平均也在45%以上,而中国户籍人口城市化率只有44%,是低于欠发达地区的平均人口化率的。

未来的发展过程中,实际上欠发达地区的城市化率的发展速度也很快,因为它没有户籍制度,没有土地制度的限制,但在中国存在,户籍制度和土地制度导致大量人口无法从农村人口变成城市户籍人口。

尤其是农村土地把个人的退休、退养、教育等其他问题都捆在了土地上,产生了中国的城市化率迟迟无法达到一个较高水平的阶段。

我个人认为,未来的20年左右的时间,中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。不要小看15、16亿平方米的市场,哪怕下滑且持续下滑,它仍然是一个巨大市场。

假定按三年定的话,这个十几亿平方米就要有几十亿平方米的开工才能满足,而今年我们特别看到的是,新开工的量跟不上销售量。那么明年,有可能出现商品房供给严重不足。特别是北京、深圳,在商品房的比例上,用地比例大概降到了25%左右,而其他的一部分都是共有产权、社会保障类等其他用地。

也就是说,商品房的供给量大量的减少,可能会在明年出现。它不仅仅是一个去库存问题,而是新的房源也不足以满足商品房的需求。对城镇化的发展来说,它仍然是一个限制性条件,也可能在某些城市供给严重不足的时候会导致房价又出现一些新的问题。

房地产是中国经济的支柱型产业的社会地位是轻易改变不了的。有人说,特别是这次统计局也特别强调,希望用房产税来改变地方财政的财政收入结构。我个人认为,这是不可能的。至少从立法的角度来看,今年还没有列入立法范围之内。

从中国的长期发展历史来看,商品房的比例很低,大概只有30%,70%左右是非商品房,是不是都按商品房来估价,存在的问题也很大。我想它可能要减免一大堆其它的税费,然后才能去征收新的税费。

那么减免税费的过程中,地方财政先要缩支,而新的税收还没有变成巨大的能量的时候,中间这一段怎么经过,所以我不认为房产税能够改变地方政府财政的现有收支情况,至少在相当一个年份中不能改变。

地方财政首先要解决的是保证未来经济发展和已支付的,或者说已取得的债务的还账问题,很多人认为地方财政的收入比例是很高的,有几十万亿了。如果累计计算是大于GDP的一种债务负担,对地方政府,对中央财政都是非常需要引起重视的。

所以在去杠杆的过程中,企业即使去了杠杆,也无法解决地方财政去杠杆的问题。还有相当一部分收入来源,仍然要依赖于房地产市场,所以我相信,在一个非完全市场化的房地产市场的调控程度下,政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。

但是老百姓的消费欲望,实际上是在和政府政策之间博弈的一个过程。开发商更多的是旱天也要想法带把伞,但是要放心大胆的往前走,虽然艰难,但可以前行。我认为市场还是存在的。

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