当前位置:首页 > 创业圈 > 案例 > 正文

“恒大变局”背后的真正隐忧

来源:功夫财经 发布时间: 2021-09-23 17:12:39 编辑:夕歌

导读:今年经此一变,再意图大而不倒,彻底成为奢望,房地产业进入无大亨时代。

演讲人 | 马良

来源 | 功夫财经

对房地产大亨来说,2021年似乎是本命年,难过!

根据克而瑞统计数据,7月百强房企销售操盘金额降幅达7.6%,紧接着,8月这一数据再次同比下降20.7%。借用有关说法,这是房地产行业的“拐点”。

9月9日,作为占有河南市场11%份额的建业集团的“求助信”传出来,其声称“过不去眼前这个坎,有可能成为全国企业‘暴雷’和倒下的‘下一个’”,包括中原建业、建业地产等四家旗下港股上市公司应声下跌,前者跌幅超过10%。

此前,2月时华夏幸福发生债务逾期,涉及金额高达52.55亿元。随之,还有千亿房企泰禾,现如今,又要加上“宝万之争”的宝能,以及作为地产巨头的恒大,也都被彻底卷入危机中。

对恒大来说,不管是三条红线、偿付到期债务、保兑付金融产品、债权人挤兑等中的哪一条,都可能是压倒骆驼的最后一根稻草。其有2.3万亿资产,1.95万亿负债,且连400亿理财款也无法兑付。

而且,内部管理层人心浮动,高管竟提前兑付离场,给外界造成一种风雨飘摇之感。

针对房地产业的问题,此前公共部门的判断是不及时控制,只会导致更大的“系统性风险”。也就是在这个意义上,监管层不仅提出“房地产是金融风险最大灰犀牛”,而且画出三条红线,冷静不动。

此前作为贪吃蛇的房地产企业,该为自己的行为兜底。那种豪掷千金,挥金如土,会所飞机的日子,已经被越来越紧巴的日常取代。

今年经此一变,再意图大而不倒,彻底成为奢望,房地产业进入无大亨时代。

贪婪,做大

遥想当年,风光无限,风景独好。

对各大房企来讲,花个小目标根本不是事情。2010年左右,不知怎么兴起足球热,于是每个足球队背后纷纷出现了房企的名字,整理出来几乎就是一个房地产企业排行榜。

当时,许家印也喜欢足球。恒大以一亿元买断广州足球俱乐部全部股权,连续投入70多亿,其计划在建的恒大足球更是投资高达120亿元。此外,包括但不限于天津泰达、前述的河南建业、华夏幸福以及绿地申花等等,也加入了这一房地产足球联赛。

2020年,中国足协开始着手进行职业联赛专项治理,要求各级联赛俱乐部名称将实行非企业化变更。也就是说,为避免过度商业化,再不能出现关联股东企业等名字。

除了足球外,房企们玩法多样,包括造车、娱乐、乳制品等等。对每一个大亨来说,几乎都想建立一个囊括一切业务的帝国。可以说,多元化、赢家通吃,这是他们奉为至宝的准则。

前述提到的宝能,不管是造车还是社区团购,也几乎一个不差的都参加了。

2017年,宝能投身造车,表示要用10-15年成为具有国际影响力的汽车集团。为此,宝能斥巨资先后收购了观致、长安PSA以及猎豹汽车在安徽制造基地。历数一下,宝能已经在深圳、常熟、西安、杭州等多个城市建立生产基地了,且还规划至少年产219万辆。

可惜,宝能汽车还没见个影子。

恒大基本也是一样的套路,不停砸钱,壕无人性。区别只在于,宝能去年跟社区团购的大潮,又在全国100个城市开设了中心仓。

现在,宝能也陷入现金流断流困境,员工讨薪、供应商催款等消息层出不穷;借用建业的说法。“下一个”还真不知道会是谁。

归根到底,对做大规模的贪婪,是房地产业内的通病。

因为,大就意味着地位,大就意味着名利双收。相应地,不管是开工资还是拿分红乃至公务消费,都不是小公司可比的。小公司小家子气,顶天买辆私人汽车,而不是私人飞机。

但是,当贪婪坐大之后,这些大亨忘了大也有大的风险。

大企业的虹吸效应不仅过度攫取资源,而且影响力膨胀后,直接波及社会经济系统。恒大1.95万亿的负债,这个体量就是一个中等国家的GDP。

然而,这个体量充满了水分,是不断加杠杆的结果。即使是号称好学生的万科,资产负债率也高达81.4%。

因此,举债做大其实也是催命符,换句话说,所谓债务危机,都不过是放任贪婪坐大的后遗症罢了。

资金,断链

对房企来说,债务危机往往是整体崩溃的开始。对他们来说,现金流是命脉,可问题恰恰在于,销售回款的速度不断放缓;于是,此消彼长之下,溃败将会是迅雷不及掩耳。

这也是为什么,建业集团债务还未到期就焦急书写求助信;这也是为什么,此前恒大据传被流出了内部信。要知道,顺驰和绿城的惨痛教训还殷鉴不远呢。

在恒大的1.95万亿元负债中,其中有息负债8000多亿元:截至6月30日,中一年内到期的短期负债为2400亿元,但同期现金及现金等值物仅867亿元;此外,商票余额2057亿,占TOP 50房企商票总额的51.3%;在这种情况下,“降负债”谈何容易?!

3月时,恒大还宣称完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型;6月时,又表示净负债率已降至100%以下;到了7月,许家印表现良好出席观礼。但很快,形势急转而下。

曾是好友的刘銮雄,在今年中报发布之前就套现5652.27万港元离开。随后,广发银行突然冻结恒大资金1.32亿,后续又曝出了商票逾期、项目停工等消息。

然真正将形势推到不可收拾地步的,似乎是无法兑付内部理财产品,后者金额仅400亿。

这一下,不仅评级被普遍下调,股价大跌,而且将债务危机的困境直接烙在外界眼里。不得已,为了挽回一些影响,恒大火速处理了此次事件中提前兑付的6名高管。但这样,能够给恒大换来足够的时间和空间吗?

略前一些,广州房企粤泰控股股东因不能清偿到期债务,并且明显缺乏清偿能力,被申请进行破产清算;类似恒大的项目停止,前述蓝光发展也曾因债务危机多个项目停工。至于宝能,从9月至今,已经被法院3次列为被执行人,执行金额高达68.62亿元!

当房企陷入债务危机,房地产大亨还会有吗?对这些大亨来说,明天是一个难测的一天。

明天,难测

贪婪做大的苦果,已经结出的越来越多。从上半年开始,房企爆雷就像连环炮一个接一个。

建业集团似乎已经认命,向政府发出了求救信,其他房企呢?频频跨界的宝能恒大,乃至好学生万科,日子过得好吗?

此前,谁还不是意气风发,哪个不是有雄心壮志,但现在,活下去最重要。

7月, “中国民生信托-至信651号宝能投资信托贷款集合资金信托计划”本息兑付发生逾期,合计本息约21.16亿元;此外,其他多个理财产品也出现了逾期;等到8月,中国华融向钜盛华追还一笔40多亿的贷款,而它则是宝能旗下最重要的一个融资平台。据悉,该公司已经被华融提起诉讼。

对现在的宝能来说,扩大规模的心熄了,不断收缩才是保命选择。

其中,员工至少被裁了20%。其收购的观致汽车员工更是由2000人直降到800人。就这样,宝能还被传出有员工讨薪。

即使是万科,8月29日的中报也让人焦虑。根据中报,万科营收同比增长14.19%,但归属上市公司股东净利润仅110.47亿元,同比下降达11.68%。财报发布后,首个交易日万科A股价大跌7.03%。对于一向好学上进的万科来说,这场面很是尴尬。

年初至今,万科股价跌跌不休,A股合计也已下滑了28%还多。其财务负责人朱旭表示,如果跌幅过大触发条件会立即启动回购。

问题在于,两个触发条件一个是股价跌破了每股净资产,一个是连续20个交易日的股价跌幅超过30%。

或许,正如王石曾说,现在是任正非的时代,而不是万科的时代。这既是万科发展的一个注脚,可能也是整个房地产业的注脚。

当前,随着国际形势急转,国家财政体制也开始改变,在这种情况下,房地产业被更有效能的产业取代是必然的事情。

那么,不管是房地产企业还是大亨,明天会好吗?