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房企“半年考”:碧桂园丢掉“销冠”,万科保住前三

来源: 新浪财经 发布时间: 2023-07-10 09:49:30 编辑:诚富

导读:“今年比去年更卷了。”即便在一季度已经完成了半年业绩目标,一位房企销售告诉新浪财经,他仍然不敢松懈。

随着疫情防控政策放开,今年一季度楼市成交情绪空前高涨,但二季度却急转直下,若无重磅政策“托底”,下半年市场行情依然不明朗。

在波动的市场环境中,去年房企阵营经历了一轮大洗牌,十强格局虽然已经稳定,但是今年上半年座次上仍有些许改变。根据克而瑞统计数据,去年喊出“进三争一”目标的保利发展(12.850, 0.05, 0.39%),在上半年如愿坐上“销冠”宝座,而昔日的“宇宙房企”碧桂园则跌出五强,排名第六。

行情高开低走,二季度房价环比下跌

上半年楼市上演了一番过山车行情。一季度市场急剧升温,保持高热,部分区域的热点板块甚至开始涨价,但是二季度行情再次逐月走低,市场重回低迷。

一位房企销售人士以珠海楼市举例称,去年珠海整体销量非常差,但是今年一季度却呈现出火爆现象,不少楼盘基本提前完成了上半年的业绩目标,有些项目甚至超越了去年全年的销售额。

一季度的“小阳春”主要由于去年积压的需求释放,而且房企促销力度到位。前述销售人士透露称,一季度,开发商普遍对市场的信心还是不足,所以各个楼盘的优惠活动延续去年行情低迷的时候,基本都是给出最大的折扣。

“比如珠海大部分楼盘可以给到政府规定的最低折扣85折,而且可以送车位、送全屋家电。”该人士表示。

另外,一季度政策端的持续放松,尤其是金融端房贷利率的下调,也给了观望的刚需客和置换客足够的推动力。根据中指研究院统计数据,2023以来,全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。前述销售人士就指出,一季度珠海首套房利率已经降至3.7%。

不过,二季度以来,地方政策的出台频次和力度均有所下降。克而瑞统计数据显示,二季度地方政策的出台频次环比下降15%,相比去年同期下降约六成;力度上,以公积金等弱刺激政策为主,“四限”松绑仅16次,环比近乎腰斩。

房企“半年考”:碧桂园丢掉“销冠”,万科保住前三
同时,随着一季度购买力的大面积释放,房企营销力度也有所降低,因此即便前期热点恒热的北京、上海、杭州等城市,也在二季度出现了需求疲软迹象,部分项目来访、认购出现下滑。

尤其是4月份,成为上半年楼市的一个分水岭,并未能延续“金三”的市场情绪。国家统计局数据显示,今年4月,商品房销售面积、销售金额分别为7690万平方米和9205亿元,同比增长5.5%和28%,但环比分别下降48%和39%,成交几乎腰斩。

58安居客研究院院长张波进一步分析称,支撑楼市的基本面依然是经济的表现,二季度经济恢复的节奏慢于市场预期,同时部分指标的表现让居民的预期有所转弱,由此带来楼市下行。大部分城市购房者的信心和预期,还是受宏观环境影响,楼市政策的边际效应正在减弱。

房价方面,上半年同样呈现出先扬后抑的情况。根据中国房地产指数系统百城价格指数,一季度,在前期积压需求集中释放带动下,市场信心逐步回归,价格呈现修复态势;进入二季度,市场恢复节奏放缓,房价上涨动力不足,5月、6月新房价格环比连续下跌。

碧桂园跌落“销冠”,保利登顶

在波动的市场环境中,房企销售复苏不如预期,甚至出现探底,销售排名也有着更多变数。

中指研究院统计数据显示,2023年1-6月,百强房企销售总额35682.3亿元,与去年同期基本持平,销售额超千亿房企7家,较去年同期减少2家,百亿房企78家,较去年同期减少7家。

随着恒大、融创等昔日的龙头房企陷入流动性危机,去年房企阵营已经经历过一轮大洗牌。来到2023年上半年,百强房企的格局继续分化,而十强格局虽然已经稳定,但是座次上也有些许改变。

房企“半年考”:碧桂园丢掉“销冠”,万科保住前三
按照克而瑞销售榜,去年全年销售排名第二的保利发展,在今年上半年以2366亿元的销售额登顶。如无意外,这家央企开发商极有可能将会在今年首次问鼎全年“销冠”。

2017年,保利发展原董事长宋广菊喊出2-3年内“重返前三”的目标。但彼时正值民营房企加大杠杆、蒙眼狂奔的阶段,即便有着央企优势,保利发展也未能在宋广菊任期内完成目标。

2022年,保利发展新任董事长刘平提出“进三争一”的目标,当年保利发展实现销售额4573亿元,虽然同比下降约15%,但因降幅比万科以及融创更小而晋升至第二的位置。今年以来,保利发展势头更是难挡,一举超过碧桂园并已连续6个月位居榜首。

而昔日的“销冠”碧桂园上半年的排名则下滑至第六位。根据统计,上半年碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额1287.6亿元,同比减少约30.4%。

杨惠妍今年3月出任董事会主席,提出碧桂园“一体两翼”的战略格局。碧桂园以房地产主营业务作为主体,为此今年5月还对组织架构进行了调整,新成立地产集团。为了改善销售,碧桂园还开始调节土储结构,计划在3-5年内将一、二线和三、四线的货值比例提升至五五开。

喊了好几年“活下去”的万科,尽管上半年2039.4亿元的合同销售金额同比下降了5.27%,但仍占据着前三名的位置,而且还较去年年底的位置上升了一名至第二。多年徘徊在第五名位置的中海地产,上半年也跻身销售榜的第三名。而陷入危机中的融创已在十名开外,从去年的11位跌至今年上半年的17位,恒大更是下滑严重,上半年销售额排在23位。

全国房地产经理人联盟理事邓浩志指出,目前十强房企格局基本稳定,但是房企洗牌还没完全结束,部分民营房企仍面临爆雷风险,销售排名或将进一步下滑,甚至会跌出百强位置,洗牌后的格局或今年年终才能稳定下来。

楼市或维持低位,销售称“比去年更卷”

不久前,著名财经作家吴晓波呼吁救楼市的言论引发热议。他呼吁,提振当今十分低迷的国内需求,亟需找到一个大的投资和消费池子,环顾天下行业,动一子而活全局者,恐怕非房地产莫属,因此只有救楼市才能救内需。

目前来看,市场成交仍为近5年来的低位。在不少地产从业者看来,想让楼市复苏,当前节点异常关键,下半年需要更大力度的“托底”政策才能遏制住市场的下行趋势。事实上,6月中开始,陆续有市场消息曝出,管理层可能出台一揽子刺激经济的政策。

不过在邓浩志看来,下半年中央级别的政策出台可能性不大,一线城市也不太可能出台重磅政策,更多可能以低线城市的地方政策为主。

“如果没有重磅政策的支持,下半年市场或会维持L型的格局,即大跌之后在盘底盘整,供需量、成交价都比较低迷,但是进一步下跌的可能性也不大,市场在一个低位保持平衡。”邓浩志称。

张波则指出,市场的复苏并不会一蹴而就,波段式表现依然是下半年楼市可能呈现的节奏,总体市场预期会呈现分化态势。6月未迎来预期中的止跌行情,预示着接下来包括一线城市在内的楼市政策放松的空间开始增大。

“需求侧更大力度保障改善型购房需求,尤其是房贷和首付层面,目前不少城市依然是‘认房又认贷’,这也导致很多人即使手里仅有一套房,换房也要承担高首付,并且利率层面亦面临上调。后续房贷政策结合税费政策如可同步调控,则可以增强对改善置业的保障。”张波表示。

前述房企销售人士则称,目前大家对市场的信心还是不够坚定,虽然有一季度的业绩“打底”,但是第三季度环境依然不明朗,因此还是不敢松懈,下半年一开始仍处于非常紧绷的状态。目前购房的优惠力度也不如去年和一季度,如果销售不理想,估计会在8月根据具体情况再推出营销活动。

“今年比去年更卷了,售楼部如果有成交率跟不上的同事,基本都要出去拓展,和做中介差不多,然后还要铺天盖地地做直播、发短视频,以减少对中介渠道的依赖。”该人士说道。

长期来看,未来3—5年,全国商品房销售规模或将保持在13亿平方米左右,行业规模进入无增长时代,同时成交量会逐渐向热点城市倾斜,成交结构也会偏重于改善。

标签:房企 销量