马光远：房价单边上涨结束，双向涨跌会成常态

导读：我们现在必须向老百姓传递一个信号，以后房价可能会跌，房价跌的责任是要自己承担的，不要以为买房子是保本的买卖。按照市场规律，该涨的涨，该跌的跌。有些房价虚高了就得跌，有些过度压制的就得涨。如果真正地让市场规律发挥作用，一定是好房子价格涨上去，差房子价格降下来。

要点速读：

1、现在老百姓买房的时候，应该有风险意识。和买任何东西一样，房价可能会涨，也可能会跌。很多地方开发商一降价，业主就抗议叫停，这对整个市场肯定是不利的。业主的利益保障了，开发商的利益谁保障？建筑商的利益谁保障？

2、新房和二手房价格倒挂，当然是不正常的现象。这是不正常的限价导致的。一旦出现价格倒挂非常严重的房子，大家都去排着队抢。有很多地方的楼盘只要摇上，一转手就能赚个1000万，这太荒唐了，这其实是在变相鼓励炒房。

3、每套房产的交易难度是不一样的，不同的中介服务应该收取不同的价格，而不是按照总价比例征收。有些标的额很高，但是没难度，跑一下房管局就完成了。有些房子虽然标的额很小，但它涉及的法律问题非常复杂，其收费应该相对更高。

正文：

01

房价单边上涨结束，双向涨跌会成常态

现在老百姓买房的时候，应该有风险意识。和买任何东西一样，房价可能会涨，也可能会跌。很多地方开发商一降价，业主就抗议叫停，这对整个市场肯定是不利的。业主的利益保障了，开发商的利益谁保障？建筑商的利益谁保障？这么多年房价涨了多少倍，涨了的归业主，跌了的业主自己也得承担，这是市场经济的基本法则。这就像股民投资亏钱都觉得是自己没判断对，从来没有把责任怪到别人头上一样。如果把房子看作投资品，消费者在买的时候也应该具有风险意识。现在的问题是，市场经济自由定价的原则，没有深入到每一个人的心里。

大多数的经济行为应该让市场去发挥作用，不要轻易干预。第一，房价上涨的时候，我们限价，结果让有钱人占了便宜。本来那个房子卖10万一平，非得限5万一平，中一单就等于发了大财。第二，房价下跌的时候又不让降价，开发商卖不出房子谁来负责任？这都是问题。市场经济就是消费者买了东西以后要承担责任，消费者如果不承担价格涨跌的责任，赢了全拿走，输了还有人兜底，天下没有这样的好事。

我们现在必须向老百姓传递一个信号，以后房价可能会跌，房价跌的责任是要自己承担的，不要以为买房子是保本的买卖。按照市场规律，该涨的涨，该跌的跌。有些房价虚高了就得跌，有些过度压制的就得涨。如果真正地让市场规律发挥作用，一定是好房子价格涨上去，差房子价格降下来。

02

限价政策是在变相鼓励炒房

新房和二手房价格倒挂，当然是不正常的现象。这是不正常的限价导致的。所以这一轮的房地产政策调整里，大家关注最多的是限购。其实限价、限购都不正常。

限价主要限高价房，比如，某一个房子因为单价比较高，本来按照市场价它可以卖15万一平，现在给它限价10万一平，因为有50%的溢价，大家排队抢。一方面很多房子没人看，市场很冷。另一方面一旦出现价格倒挂非常严重的房子，大家都去排着队抢。把高价房限了以后，抢的全是有钱人。有很多地方的楼盘只要摇上，一转手就赚个1000万，这太荒唐了，其实是变相鼓励炒房。高价房尽管让它高价，世界上绝大多数国家，很少有限制豪宅价格的，因为买房要交税，是给国家做贡献。限价的应该是普通老百姓真正需要的房子，我们可以确定一个基本保障水平的面积，比如70平。70平以下的房子我们确定限价，这个价格比市场价要低，但是对购买资格有一个基本的要求，这就和普通老百姓有关了。

我们有很多政策的出发点可能是对的，例如通过限价给房地产市场降温。限价之后，房价看起来是和谐的，但是真正的温度没有降下来，反而导致大家抢房。所以，一定要把市场和政府的边界理清。房地产市场本质上不是一个纯粹的市场，因为有相当一部分人需要政府来保障，剩下的应该交给市场。

限购政策，其实限的是普通老百姓。全国很多城市的限购政策有一个很大的漏洞——限个人不限公司。在房价大涨的时候，很多人注册一个公司买房，没有任何限制。我呼吁了很多年，公司买房要限购。公司买房办公用可以，但不能变相地最后作为个人住宅，公司就不应该买住宅。

03

房屋交易中介费不应按总价比例收取，应该按服务价值收费

近日，北京某房产中介公司调整了中介费的收取标准，从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。过去按照2.7%的高标准，1000万的房子，中介费需要27万。在交易过程中，中介好像什么都没干，27万就归他们了。他们的付出和收入似乎是不匹配的。

房产中介其实应该提供非常专业的服务，但中介与中介之间服务水平的差距非常大。在有些城市，中介费几千块钱，可能也就值几千块，因为每套房产的交易难度是不一样的，有些有抵押，有些没抵押，有些一天就完成了，有些需要一个很长的周期，不一样的中介服务应该收取不同的价格，而不是按照标的额。有些标的额很高，但是没难度，跑一下房管局就完成了。有些房子虽然标的额很小，但它涉及的法律问题非常复杂，其收费应该相对更高。按照服务价值收取中介费，提供了多少服务付多少钱，这才是正常的。

有些中介连政策都说不清楚，还得购房者自己去研究，最后购房者还得给他们费用，甚至一些无良中介还会给购房者挖坑。但有些中介把整个流程处理得非常顺畅，解决了很多隐患。

大家选择房产中介时，我的建议是不要完全图便宜，特别是有很多中介公司的员工会迎合购房者贪便宜的心理，给购房者挖很多坑，风险是非常大的。选择中介的时候，一定要选择信誉比较好的，不能完全看价格，在信誉比较好的前提下，再去砍价。另外，交易房产，可以找中介，有些也可以找律师，甚至你把房子卖给你的亲人，法律文件签好之后，自己就可以上交易系统，根本不用找中介。但我们现在绝大多数人买房都通过中介，有些律师收费还很低，整个服务下来以后价格比中介可能低很多，但是我们很少有人想到通过律师交易房产。