前脚收17.33亿元缴费通知，潘石屹夫妇后脚宣布辞职，SOHO中国“隐雷”不断

导读：双重压力之下，SOHO中国股价连连下坠，周度（8月21日-8月25日）跌幅达到16.38%，股价跌至0.97港元/股。针对经营方面的相关问题，《华夏时报》记者向SOHO中国方面发去了采访提纲，但截至发稿未收到回复。

记者李凯旋 李贝贝 北京报道

距离创始人潘石屹夫妇彻底放手SOHO中国已经过去了近一年的时间。8月18日，SOHO中国发布了2023年上半年业绩，也同步披露了一则有可能触及交叉违约的“欠款”。据悉，在潘石屹夫妇辞职前（2022年8月份），SOHO中国收到了北京税务有关部门的一则缴费通知，要求SOHO中国在2022年9月1日前缴纳土地增值税，金额为17.33亿元。但SOHO中国未能按期缴纳，而潘石屹夫妇则在2022年9月7日宣布辞职。

被“留在”国内的SOHO中国聘请了职业经理人操盘，但近一年之后，SOHO中国面临了内部外部的两面夹击。一方面，SOHO中国债务压顶，非受限现金及现金等价物难以覆盖借款。另一方面，写字楼市场持续走弱，SOHO中国在北京的多个项目出租率下滑至不足65%。

双重压力之下，SOHO中国股价连连下坠，周度（8月21日-8月25日）跌幅达到16.38%，股价跌至0.97港元/股。针对经营方面的相关问题，《华夏时报》记者向SOHO中国方面发去了采访提纲，但截至发稿未收到回复。

债务压顶

8月18日，SOHO中国披露了2023年上半年的业绩数据。数据显示，2023年上半年，SOHO中国的营业收入为8.22亿元，相比较2022年同期的8.96亿元来看出现轻微下跌；毛利方面，2023年上半年，SOHO中国毛利为6.78亿元，2022年同期为7.42亿元，毛利率稳定在约83%。

利润方面，数据显示，2023年上半年，SOHO中国来自经营活动的归母净利润约为2.07亿元，公司的净资产负债率约为42%，平均借贷成本约为4.7%。

从财务数据上来看，SOHO中国的债务压力依然较大，数据显示，截至2023年上半年底，公司的净流动负债为71.70亿元。据悉，SOHO中国已经与主要现有借款的贷款人签署了补充协议，修改还款计划，涉及的借款金额共计72.71亿元，且其中包括2022年12月份公司未能按期偿付的5968.20万元的借款。

那么，目前SOHO中国的债务压力究竟如何？SOHO中国方面表示，截至2023年上半年底，公司的银行借款及其他借款共计达到160.47亿元，这些借款以公司持有的账面价值为539.92亿元的投资物业作为抵押。截至2023年上半年底，SOHO中国非受限的现金及现金等价物为6.27亿元，难以覆盖银行借款。

未按期缴纳土地增值税或将造成交叉违约

SOHO中国还在该份业绩报告中披露了一则有可能触及借款交叉违约的事件。据悉，2022年8月份，SOHO中国的一家子公司“北京望京搜秀房地产有限公司”收到了当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增税额，金额为17.33亿元，且自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

根据公告，SOHO中国已经在6月30日支付土地增值税3060万元，还有19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

值得关注的是，SOHO中国方面表示，土地增值税的滞纳导致公司合计42.32亿元的银行借款本金有可能出现交叉违约。此外，根据税收征收管理法，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业等。

SOHO中国也同步在公告中披露了应对措施，主要分为3部分：其一，SOHO中国已经持续和当地税务机关就尚未偿付的土地增值税和相关滞纳金开展沟通，并就偿付计划达成一致，SOHO中国将继续处置若干商业物业，用于偿付部分土地增值税；

其二，SOHO中国将持续与包括现有存在交叉违约的银行借款的贷款人在内的金融机构积极沟通，协商现有借款的重组。目前，该项工作已经取得成效。据悉，SOHO中国已经与一家银行签署了补充协议，延长本金金额为3.60亿元借款的偿付期限；

其三，SOHO中国将继续采取积极措施，控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流。

受到该事件影响，SOHO中国股价大跌。8月21日，SOHO中国发布业绩后的首个交易日，股价大跌9.48%。8月25日，SOHO中国收盘价0.97港元/股，周度跌幅已经达到16.38%。

经营状态两面夹击

上文提到，SOHO中国是在2022年8月份收到了缴纳土地增值税的通知，截止期限则是2022年9月1日。值得关注的是，潘石屹和张欣辞去SOHO中国职务的官宣日期是在2022年9月7日，距离截止日期不过6天。

此前，SOHO中国方面表示，潘石屹、张欣分别辞去公司董事会主席、行政总裁等职务，但仍担任公司执行董事，未来将专注于艺术和慈善事业，并表示两人辞去公司要职与董事会没有任何分歧。

而从当前的经营情况来看，SOHO中国算得上是“内忧外患”。除了债务压力较大之外，中国的写字楼市场在经过疫情冲击之后迟迟没有恢复元气。戴德梁行发布的数据显示，2023年上半年，北京甲级办公楼净吸纳量跌至-0.5万平米，上海甲级写字楼净吸纳量也仅为16.8万平米，均较历史同期有大幅下滑。

同时，北京、上海写字楼的空置率也迟迟降不下来。戴德梁行发布的数据显示，2023年上半年，北京和上海甲级写字楼的平均空置率分别为16.9%和18.6%，为2011年以来的历史峰值。而机构预测，未来3年，大批新增供应的写字楼还会继续入市，租金和空置率仍不乐观。

SOHO中国发布的数据显示，截至2023年上半年底，公司投资物业平均出租率已经企稳并恢复至约79%。分区域来看，记者注意到，SOHO中国上海的写字楼项目出租率均比较可观，除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到90%及以上。而北京的5个项目出租率相比较上海则下滑较大，包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。

SOHO中国方面表示，面对弱需求、强供应的竞争压力，SOHO中国的经营策略是用优质的全方位服务提升资产价值，增强核心竞争力，例如推出精装交付的办公房源、针对优质客户给予更优惠的合约条款等。