广州多区放开限购，但去库存仍是大难题

导读：9月20日傍晚，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，再次优化房地产政策。

广州又一次走在了前面。

9月20日傍晚，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，再次优化房地产政策。

具体内容包括，将住房限购政策调整为在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

值得一提的是，根据最新政策，广州的番禺、黄埔、花都三区以及白云区北部4镇将不再限购。广州由此成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析到，此次一揽子政策意在稳住楼市，稳定市场情绪，预计年内剩余的3个多月，广州商品房市场从持续下滑逐渐转入到探底企稳的走势。

另有业内人士认为，此次广州放松限购政策，信号意义非常强，意味着限购松绑开始进入到一线城市，说明当前政策的放松力度非常大。

在上述政策发布后的第二天（9月21日），广州楼市迎来一波小行情。有消息指出，不少广州房产中介在今天忙着接电话、向购房者推荐房源，忙的不亦乐乎。另有不少二手房业主也开始降低心理预期，有意向将手中房产降价出售以促进成交。

广州中原项目部总经理黄韬用“热闹”来形容当下的市场，并向钛媒体APP总结道“期待已久，理所当然，意料之中。”

一位正在持“观望”态度的购房者向钛媒体APP表示，自己拥有广州的购房资格，但目前因为工作原因长居深圳，所以对于广州放开限购政策的感触并不太深，他表示：“主要我现在的购房资金还不多，得先把老家的房子处理掉，不想加杠杆买房。”

据了解，上述购房者更倾向于在金融、交通、教育、生活配套等方面更完善的天河区置业，一旦资金充裕或将返回广州买房。

值得一提的是，近一个月来，广州已经出台一系列政策组合拳。

譬如8月30日，广州发布“认房不认贷”政策，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

以及9月8日，广州下调房贷利率，首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。再来就是这次的多区放开限购，增值税免征年限“5改2”。

数据方面，广州中原研究发展部数据显示，2023年8月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）约8156宗，环比7月的8096宗成交量上升0.7%，结束了此前的“四连阴”，同比去年8月上涨3.4%。

另据克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，受第二季度以来市场下行的影响，截至9月上半月，广州一手住宅成交面积录得571.5万平方米，与去年同期相比仅微增了1.5%，与上半年14%的增速相比大幅收窄。与此同时，截至8月末，广州一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。因此，无论从今年楼市的成交表现来看，还是从库存压力来看，广州都有对调控政策进行优化调整的必要性，这也是此前广州在一线城市中首个落地“认房不用认贷”以及下调二套房首付比例的重要原因。

但从市场监控来看，尽管“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有上升，但是到第三周环比已经开始下降，显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求，因此为了盘活二手房交易，本次将全市二手房增值税免征条件从5年改为2年也在情理之中。

此外，从本次新政不再提及限购的区域名单来看，根据克而瑞的统计，黄埔、花都、番禺一手住宅库存面积分别为149万平方米、143万平方米、210万平方米，都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。在“信贷组合拳”之后，广州再度调整限购区域范围、降低限购区域社保门槛、降低二手房交易成本，对于年底楼市整体复苏回暖有“再添一把火”的作用。

作者｜陈伟纳