5年前神预测房企要“活下去”的郁亮再对楼市做出预测，或是对的

导读：如果把时光倒退到5年前，也就是2018年，估计很多人都觉得，一个龙头开发商掌舵人喊出房企要“活下去”是同行的竞争策略，是戏言，现在看来，真的是一语成谶。

如果把时光倒退到5年前，也就是2018年，估计很多人都觉得，一个龙头开发商掌舵人喊出房企要“活下去”是同行的竞争策略，是戏言，现在看来，真的是一语成谶。可对比一下：

万科2018年的销售额是6000亿，2022年则是4100亿，降幅达到3成以上，2023年上半年也只有2000亿，仍在下滑。当然了，万科还算好的，行业其他房企，要么债务缠身、要么关门的不在少数。销售额千亿房企数量从2021年顶峰的43家，降到2022年的20家，按照目前的销售情况，2023年可能只有15家左右了，而且，未来还有进一步下降趋势。

为什么郁亮当时的预测被称为“神预测”？

主要原因是，2018年全国棚改货币化还未结束，房地产市场如火如荼，很多人，包括很多开发商都觉得房地产还会高歌猛进，这种市场情绪一直延续到2021年，创出了中国房地产市场之最，销售额和销售面积创出双“18”，即分别为18亿平米、18万亿元。如此好的市场，可以说，你在那个市场氛围中说要“活下去”，别人认为你是在哗众取宠。

那个时候，大多数人不知道市场隐患已经埋下，不知道那么大的销售规模、那么狂热的市场不能持续。说白了，在买涨不买跌的心理驱使下，无论是开发商，还是购房者，大都迷失在规模和财富幻想中，恒大、碧桂园想突破1万亿销售额，购房者幻想着一两万的楼盘能涨到三四万。

所以，郁亮难能可贵的是，在市场狂热时，保持着足够的清醒。实际上，他掌舵的万科，其大方向也是那样做的，尽管在郁亮看来还不够完美，作为业界看来，真的很不错了，真的算是活下来了。鉴于郁亮的“神预测”，事实上，很多人已把他对房地产的看法，往往作为买卖房的参考。

再对楼市做出预测，把握大？或是对的

郁亮日前公开对楼市做出一番深入分析并做出预测，由于内容比较多，我们就把主要的四个点拿出来看看，或是对的。

第一，一些人对房地产过剩的说法不准确。

网上一直有住房过剩论的信息，有说够30亿人住，也有说够14亿人住，反正就是空置房多，供过于求。但在郁亮看来，虽然我们城市人均住房面积有36.8平米了，但有两个隐含的信息，一方面，指的是建筑面积。按照我们20%-30%的公摊，实际套内面积都不足30平米了，相当于日本80年代的水平。

另一方面，住房面积存在结构性差异。人均居住面积还分城镇和城市居住面积，城镇居民人均建筑面积达到42平米了，但城市居民人均建筑面积只有36平米。而且，城市之间也存在较大差异，有的城市30多平米，但深圳才只有21平米。他说的意思是，不仅整体上过剩还有待商榷，毕竟我们使用面积跟发达国家比还有不小差距。同时，大城市与小城镇，城市与城市之间都还有较大差距。这个没什么好说的，房价高的地方，买房不易，人均住房面积就小，反之也是这个道理。这个住房面积的差异性也决定了城市住房需求差异性，大城市要比小城市需求更多，住房过剩不具有普遍性。

第二，需求不会消失，压抑久了总会释放出来，住房开始向“好不好”阶段转变。

郁亮坚信，住房作为居民的刚性需求肯定不会消失的，终究会释放出来的。这一点确实也是客观存在。我们很多人拿出生下降、收入减少这些因素来事，说什么没人买房了。真实情况肯定不是这样的，无论是国内国外都不符合，发达经济体房地产发展上百年，中间也有起起落落，但现在不还是有正常需求吗？要不然，美国疫情两年房价能涨近4成吗？

其实，在我们身边也经常发现，有条件的都希望换个房龄新一点、品质高些、环境好些的小区，有人说，经济发展压力大，人们收入减少如何换呢？需要说的是，经济不可能一直这样，总会想办法向好的方向发展，何况我们现在还只是发展中国家，总得向发达目标迈进吧，人们的收入肯定会增加的。先不谈出生人口，就是如此庞大的人口基数，也够改善住房需求释放好多年的，这也是郁亮说的，我们现在住房需求已经开始由“有没有”向“好不好”阶段过渡。

第三，新开工明显不足，住房建设水平显然超跌了。

对于这个问题，郁亮看到了实际数据，折射出两个信息。一是，在他看来，2023年住房新新开工7亿平米都不到，一下回到17年前，这与目前实际需要的市场建设水平不符，现阶段应该是10亿平米-12亿平米/年。其实，这个数据不止他一个人这么说，很多研究数据都差不多，应该是有根据的。今年开工面积之所以低，主要还是在开发商这一边，他们深陷债务，不能正常去市场拿地。

有人一定会说，开发商不拿地少，建房子少，为啥市场还供过于求？这一点也不难理解，由于各种原因，大家观望的多，但不代表没有真实需求。正如郁亮所言，目前的需求还处于压制阶段，他们在等时机释放。像北上广深等大城市，由于房价高，很多人都还住宅没有电梯的老旧房里，郁亮对此给出的数据是，63%的城市居民住在没有配置电梯的小区里，这些都是潜在的住房需求。

二是，既然我们目前的市场需求还在，但开工建设的住房又超跌，是不是意味着给后续市场埋下伏笔呢？肯定是有的，但需要区分。比如说，城市核心地段供应量少，未来市场反弹的话，启动就比较快，但对于那些远郊、都市圈来说，累积的库存本身就比较大，即便很长时间不供应，房子照样是一大把，大环境对他们影响较小。

第四，不要指望一招鲜，短期市场仍存压力，长期应有信心。

郁亮也说了，虽然政策利好频出，市场确实有所好转，但恢复基础还不牢固，强调从供应端发力。这一点，从机构发布的研报也可以看到，一二线大城市成交面积环比增长还不错，有13个百分点，而10月份的上半段比9月份又要好点。这么说吧，市场恢复虽然较慢，但确实在这些政策组合拳作用下，一点点在恢复。

当然，郁亮也不着急，他认为政策落地需要时间，我们不要指望某一项政策就能扭转局面。如果说此前我们一直在需求端加大刺激电流的话，郁亮则公开提议从供应端发力，包括两个方面：

一是从需求的角度出发，应从规划上改变一些与市场需求存在偏差的土地和房产。其实，这个国家已经在做了，自然部在9月底就下文放开容积率1.0的限制，而我们了解到的情况也是，一些地方已要求降低地块的容积率，房子不要建那么高、那么密了，通过提供改善型住房和减少住房规划量，以达到市场供需匹配、供求平衡。

二是对于库存较大的区域，暂停供地。这一招，应该是非常有针对性的，像2015年-2018年那个阶段，为响应国家战略去楼市库存，东部沿海的很多城市3年时间都不供一块地，直至库存消化殆尽，市场交易呈现量价齐升的局面，市场回升效果明显。对地方来说，短期内可能没有土地收益，但其实也不亏，因为后面市场上去了，土地反而可以卖更多的钱。从目前看来，需求端已经没什么招了，而供应端控制这一招祭出来的必要性大增。

对于未来的市场走向，用时代周报给出的评论：

整体上，郁亮对房地产市场仍充满信心。“市场短期存压力，长期要有信心。”

不难发现，行业吹哨人郁亮仍对未来房地产市场抱有较高的期待，你觉得呢？