广州楼市新政效应渐弱，楼盘让利规模继续扩大

导读：开发商年底很可能推出一波超级“笋”的特价单位。

吕颖雅/发自广州

距离920广州楼市新政约两个月时间，11月14日，广州出台公积金贷款优化政策，包括认房不认贷、首套房首付最低20%、二套房首付30%~40%等，旨在与商业贷款实行一致，同时进一步支持刚性和改善性住房需求。

“在公积金新政出台之后，短期内广州的政策利好已经应出尽出，不大可能再出台重磅的救市政策。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。

新政短期效应逐渐消退

广州楼市新政确实在短期内取得了显著效果。根据广州中原研究发展部数据，10月广州新房网签数量为6521宗，环比增长43%，同比增长23%，创下了近5个月以来的新高。

然而，一进入11月，市场渐显冷淡，大部分区域签约量再度回落。从市场观察来看，除了个别优惠较大或综合条件较优越的楼盘外，其他楼盘获客的难度依然较大。广东中原地产项目部总经理黄韬表示，目前市场逐渐趋于平淡，不论是刚需、改善还是豪宅项目，来访量和成交量都出现下滑。至于价格方面，尽管已经处于筑底阶段，但目前难以判断这一底部会持续多久。

截至10月底，广州库存量为1191.1万平方米，去化周期为19.2个月。然而，由于6~9月成交量明显下滑，即使10月份新房供应减少，成交加速，消化周期仍保持在近一年的高位。

肖文晓指出，双节过后，新政利好的短期效应逐渐消退。11月上半月，广州一手住宅网签面积为24.88万平方米，与10月同期相比回落了21%，整体有所降温。不过从供应来看，上半月新增供应24.61万平方米，比上月同期大增了262%，显示房企正在为年终冲刺节点积极备货，预计下半月将会迎来一轮集中推货潮，成交热度有望得到修复。

让利的楼盘越来越多

除了政策加持，楼盘纷纷采取降价让利的策略，成为市场的关键推动因素。国家统计局数据显示，10月份广州新建商品住宅价格环比下降了0.7%，是一线城市中降幅最大的，同时广州房价已经连续5个月下跌。

业内人士透露，从四季度开始，降价让利的项目逐渐增多。加大让利和渠道力度仍然是近郊和郊区楼盘去化的有效手段。例如，黄埔不少楼盘的让利幅度在5%~8%，个别甚至达到10%。同时，加大渠道奖励力度，带动了成交的明显改善。在郊区，让利现象更加明显，增城约一半的项目加大让利，优惠幅度在3%~10%，个别滞销项目甚至超过15%，主要集中在永宁、教育城、荔城板块。

不仅刚需盘在降价，中心区竞争激烈的板块也有所动作。全新或加推的项目低价开盘，在售项目也纷纷推出一口价。位于天河的珠江花城推出了76平方米的3+1房新品，总价390万元起，单价仅为5万元左右，将天河的房价回到了三年前的水平。

购房者陈霄（化名）告诉中房君，他的购房预算在400万元左右，一直考虑在黄埔置业。最近黄埔楼盘有很多优惠活动，例如老黄埔的中鼎君和名城4.7万元/平方米起，黄陂板块的中铁建信达花语天辰，一口价单位4.08万元/平方米，都比之前便宜了不少。然而，他没想到的是，以黄埔的价格却能在天河购房。尽管面积较小，且处于天河的边缘位置，但这个价格颇具吸引力。

此外，位于荔湾广钢新城的中海保利朗阅，均价一直维持在6.5万元/平方米，最近推出了一些“5”字头的特价单位。其中，98平方米三房总价560多万元，130平方米四房总价770多万元。同样，位于天河金融城板块的珠江天俪也大幅让利，低层的129平方米四房总价仅988万元，单价约7.7万元/平方米。140平方米四房总价1130万元，单价约8万元/平方米。相较于一直维持在10万元~12万元/平方米的价格，这算是相当大的优惠。

年底还有一波降价促销

有开发商营销负责人透露，市场确实很难，购房者的观望情绪浓厚。只有少数开发商能够完成今年的业绩目标，其他大多数面临着成交难度加大、营销成本上升等问题。除了继续降价，他们感觉别无他法。

肖文晓认为，从过去几轮全国各地救市的效果来看，目前楼市面临的根本问题不在于调控限制，而在于居民的购房意愿不足，这有待于行业的筑底回稳，也有待于宏观环境的改善。下一阶段，广州应将重点放在包括房地产在内的各行各业的营商环境改善上，持续提升广州城市经济发展的竞争力，对于提振楼市或有“功夫在诗外”的效果。

广州市房协专家委员、地产经济学家邓浩志表示，开发商年底很可能推出一波超级“笋”的特价单位，价格比之前还要低不少。主要因为部分楼盘6~10月份销售不佳，急需回笼资金。而且，一些板块或周边已经有项目率先降价。因此，可能会出现要么不跟随降价，要么就以更大幅度跟降的现象。

另一方面，降价促销可能会比较低调，以免引起前期业主的不满。一般不太可能高调宣传，而是会针对之前看过房的客户进行一对一的定向告知。如果希望在年底捡便宜，建议最近多看房，全面了解市场情况。