穆迪：下调万科企业发行人评级至“Baa3”，展望“负面”
导读：11月24日，穆迪下调万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)及其全资子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited.，简称“万科香港”)以下评级。
久期财经讯，11月24日，穆迪下调万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)及其全资子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited.，简称“万科香港”)以下评级：
1. 万科企业发行人评级从“Baa1”下调至“Baa3”;
2.万科香港中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Baa2”下调至“(P)Ba1”;以及
3.万科香港发行债券的有支持高级无抵押评级从“Baa2”下调至“Ba1”。
上述中期票据计划和高级无抵押债券均由万科企业、万科香港及债券受托人之间的股权购买承诺及维好协议提供支持。
上述企业的展望均为负面。此前，上述评级被列入下调观察名单。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级下调反映出万科企业的合同销售不断走弱，今年头10个月的表现逊于大盘，以及穆迪预期该公司的信用指标和流动性缓冲将在未来12至18个月减弱。”
Tsang补充道：“此外，万科企业能否及时获得长期无抵押融资仍不确定。在未来12至18个月的大规模再融资需求中，这种不确定性将限制该公司的财务灵活性，并使其评级相对于“Baa”级的中国房地产同业处于弱势地位。”
展望负面反映出，在充满挑战的行业前景和融资环境下，该公司改善运营业绩和恢复融资渠道的能力存在高度不确定性。
评级理据
鉴于经济复苏速度放缓，消费者信心疲软，尽管政府实施了各项支持措施，且该公司专注于一线城市，穆迪预测，2023-2024年，万科企业的合同销售额将以每年约10%的速度下滑。2023年前10个月，该公司的合同销售额下降约10%，至人民币3120亿元，而同期全国合同销售额下降3.7%。
万科企业销售额的下滑将削弱其未来12至18个月的营收和运营现金流产生。该公司还将在某些项目上提供折扣以在下行周期增强销售能力，这将削弱公司利润率。
此外，考虑到融资环境的不稳定性，该公司未来12-8个月的融资成本可能会增加。
因此，穆迪预计，未来12-18个月，万科企业的EBIT/利息之比将从截至2023年6月前12个月的6.3倍降至4.0倍-4.5倍，同期调整后的债务/EBITDA之比将从3.5倍升至4.5倍-5.0倍。这些预测的信用指标使该公司处于“Baa3”的评级水平。
万科企业“Baa3”的发行人评级反映了其以规模和品牌衡量，公司在中国地产行业的领先地位，其审慎的财务管理方式，以及与深圳市地铁集团有限公司(Shenzhen Metro Group Co Ltd.，简称“深铁集团” )和深圳市政府的关联度。
与此同时，评级反映了该公司面临的行业周期性和监管风险;销售、财务指标和流动性缓冲减弱;以及财务灵活性降低。
穆迪预计，截至2023年9月30日，万科企业拥有的1010亿元人民币无限制现金及其预计的运营现金流将满足未来12-18个月承诺的土地支付和再融资需求。
然而，因为其运营现金流不断减少，获得长期无抵押融资渠道的不确定性，以及同期大规模再融资需求(包括总计约100亿元人民币的境外债券和93亿元人民币的境内债券，这些债券将于2024年到期或可回售)，其流动性缓冲可能会降低。
穆迪指出，上个月万科企业二级市场债券价格波动很大。虽然在深圳市政府和深铁集团发表了支持万科企业的声明后，债券价格有所企稳，但穆迪认为，持续疲软的市场情绪以及投资者对房地产行业的高度避险情绪，将增加万科企业能否及时筹集长期无抵押融资能力的不确定性。
在下调万科企业评级的同时，穆迪也下调了万科香港的评级。
上述票据“Ba1”的高级无抵押评级参考了万科香港的独立信用状况，同时基于其母公司支持度上调了三个子级，反映了穆迪对万科企业将在需要时向万科香港提供财务支持的预期。
万科香港的高级无抵押评级不受运营公司层面债权从属关系的影响，因为穆迪预计，来自母公司的支持将通过控股公司传递。
在环境、社会和治理(ESG)因素方面，万科企业的发行人评级参考了公司(1)审慎的财务管理;(2)良好的经营记录;(3)股权集中风险低，所有股东持股均未超过30%，同时第一大股东不参与公司日常经营。
可能导致评级上调或下调的因素
考虑到负面展望，万科企业的评级不太可能上调。
然而，如果万科企业加强合同销售和财务指标，恢复融资渠道，并保持充足的流动性，穆迪可能会将展望调整为稳定。
表明展望调整为稳定的关键信用指标包括：EBIT/利息持续高于4.5倍，调整后债务/EBITDA持续低于4.5倍，调整后债务/资本持续低于40%-45%。
另一方面，如果万科企业的合同销售额、信用指标或流动性进一步恶化，穆迪可能会下调评级。如果该公司获得融资的渠道不太可能恢复，使其财务灵活性和流动性紧张，评级也将面临下调压力。
表明评级下调的关键信用指标包括：EBIT/利息持续低于4.0倍，调整后债务/EBITDA持续高于5.0倍，或调整后债务/资本持续高于45%。
万科企业成立于1984年，1988年开始从事房地产业务。按合同销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。截至2023年6月30日，该公司在中国七个主要经济区的总建筑面积为1.077亿平方米。该公司于1991年在深交所上市，并于2014年赴港交所上市。