金融支持不断加码 力促房地产市场平稳健康发展

导读：近日召开的中央经济工作会议指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

近日召开的中央经济工作会议指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

从整体来看，本次中央经济工作会议强调明年要“稳中求进、以进促稳、先立后破”，政策基调更加积极。“房地产作为国民经济支柱产业，关联着众多上下游产业，明年房地产能否企稳对稳定宏观经济大局尤为重要。”中指研究院市场研究总监陈文静在接受《金融时报》记者采访时表示。

房地产金融政策利好频出

推动市场回暖

近期接连召开的中央金融工作会议、中央经济工作会议都对化解房地产市场风险有所部署，并提出一系列举措推动楼市平稳健康发展。实际上，今年以来，金融管理部门已推出多个重磅政策，以应对房地产市场的变化。

1月初，人民银行、原银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。

7月份召开的中央政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化”，更多的政策也基于上述判断推进。“总的来看，中央和各级地方政府及有关部门积极出台楼市支持政策，从需求端和供应端开启了新一轮调控政策优化。”工银国际首席经济学家程实在接受《金融时报》记者采访时表示。

“8月底起，金融管理部门多项政策逐步落地，主要集中在三个方面。”陈文静总结，一是将首套住房“认房不认贷”政策纳入政策工具箱；二是明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+20个基点”；三是降低存量首套房贷利率。“全年需求端多项举措共同发力，修复房地产市场信心，居民置业成本及购房门槛进一步降低。”陈文静表示，根据监测，截至目前，全国多数城市均已执行首套房“认房不认贷”政策，11月份，重点城市首套、二套房贷利率明显下降。

值得关注的是，“认房不认贷”政策落地激发了更多换房需求，多个城市二手房挂牌量明显增加。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1至11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，以价换量下重点城市二手房成交保持一定活跃度；1至10月，重点15城二手房销售规模同比增长35%；11月以来，销售表现平稳，部分城市如北京、深圳等成交套数环比增长。

据人民银行披露的数据，目前，已有超过22万亿元存量房贷利率完成下调，惠及约5000万户、1.5亿人，利率平均降幅0.73个百分点，合计每年减少借款人利息支出1600亿元，户均每年减少3200元。房地产金融调整优化政策的落地，有效减轻了居民利息负担，改善了消费者预期。

“保交楼”稳步推进

不断稳定市场预期

在供给端方面，2023年是“保交楼”的重要节点。上半年，金融管理部门加速推进一系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措，今年1月份，人民银行新增1500亿元保交楼专项借款投放，加上2022年下半年投放的2000亿元，累计已推出3500亿元保交楼专项借款，同时提出设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等相关举措。8月初，人民银行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底；同月，住房和城乡建设部表示：“目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行。”

住房和城乡建设部发布的数据显示，保交楼推进一年多来，专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。当前，保交楼工作已取得一定成效，对稳定市场预期也产生了积极效果。

楼市风险管理是当前金融政策关注的焦点。近期召开的中央金融工作会议指出，要促进金融与房地产良性循环，并强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，因城施策用好政策工具箱。11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究房地产金融等领域重点工作。

相关政策精神正在落地落实。11月以来，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等主要银行向非国有房企投放房地产开发贷款300多亿元，其中，近两周投放140多亿元，另有多家银行正加快推进已批复民营企业贷款落地，同时加大项目储备力度，以实际行动一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。

程实表示，下一步，要防止企业内流动性风险和债务风险向系统风险传导，预计金融管理部门可能会继续注重地区差异，同时加强对房地产企业的信贷风险管理，防止债务风险的累积。

促进金融和房地产良性循环

深层次改革协同发力

“金融与房地产行业相辅相成，一般情况下，金融机构通过提供按揭贷款、开发贷款等资金，推动房地产市场发展，而购房者、开发企业等通过使用或偿还相关资金，也为金融机构提供了更加顺畅的资金流转，金融和房地产二者之间形成良性循环。”陈文静分析认为，从当前来看，市场信贷需求不足导致金融与房地产之间的资金循环受阻，为了稳楼市稳预期，金融政策仍需要在需求端和供给端共同发力。

“从近期各家银行的迅速行动能够看出，金融机构正在积极落实金融管理部门要求。”招联首席研究员董希淼表示，在加大对民营房企信贷投放之外，建议优化商品房预售资金监管规定，在确保资金不被挪用的前提下，更灵活地满足房地产企业资金日常使用需求。同时，要创新支持房地产企业融资的新模式，如鼓励银行有序开展并购贷款业务，用好债券融资支持工具。

此外，推动房地产领域的供给侧结构性改革也势在必行。陈文静表示：“‘三大工程’在今年重要会议上多次被提及。本次中央经济工作会议进一步强调了‘三大工程’，提出加快构建房地产发展新模式。”她预计，2024年“三大工程”配套政策将加快落实。例如，城中村改造因城施策实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段；保障房实施策略有望逐渐明晰，配售型保障房供给量将有所增加；“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，将对房地产投资产生积极带动作用。