实地探访！揭开公募REITs运营面纱
导读：备受市场瞩目的基础设施公募REITs，在2023年整体遭遇“成长的烦恼”，二级市场行情整体欠佳，市场上多只REITs基金一度破发。然而，鹏华深圳能源REIT今年继续在资产经营上交出亮眼成绩，引发市场关注。
备受市场瞩目的基础设施公募REITs，在2023年整体遭遇“成长的烦恼”，二级市场行情整体欠佳，市场上多只REITs基金一度破发。然而，鹏华深圳能源REIT今年继续在资产经营上交出亮眼成绩，引发市场关注。
作为全国首单能源基础设施REIT，鹏华深圳能源REIT成立于2022年7月11日，7月26日正式在深交所上市，至今已经运作一年时间。期间该基金一度成为首单网下认购倍数破百的产品，更创下REITs基金历史上单次分红分派率最高的纪录。
究竟鹏华深圳能源REIT过去一年如何运作？有哪些痛点和难点？目前项目运作情况如何？未来发展路径如何走？日前，来到深圳大鹏实地探访了鹏华深圳能源REIT底层资产，来揭开这只基金实际运作的面纱。
探访中先后参观了东部电厂（一期）项目主厂房和集控室，了解项目运行管理情况。在随后的座谈中，鹏华深圳能源REIT基金管理人和外部运营管理机构介绍交流了REITs底层资产未来的发展和规划、目前项目的运作情况，以及未来REITs产品管理方面的思路等。
鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲表示，过去一年，鹏华基金作为基金管理人，与外部运管机构深圳能源集团和深圳能源集团东部电厂及相关各方一道，发挥各自专业优势，在防控风险的基础上，努力抓住市场机遇，积极降本增效，实现基金稳健运营。未来各方将继续行稳致远，不仅抓住市场机遇做好产品扩募等各项准备工作，更努力推动能源行业的产业发展模式创新。
实探底层资产
考察REIT产品，最为核心的是判断底层资产的质量。鹏华深圳能源REIT的底层资产是深圳能源东部电厂（一期）项目。大鹏新区一直是深圳的能源重镇，项目位于广东省深圳市大鹏新区大鹏沙坪头角，地处大鹏湾北岸。
走进这座电厂，正位于山海之间：
（深圳能源集团东部电厂门口景色，隔一条马路就是大海。）
具体来看，项目资产范围包括了东部电厂（一期）项目的1#、2#、3#机组、房屋所有权及所占用范围的国有土地使用权等资产。
谈及深圳能源集团东部电厂，还要从2001年至2007年间的一项国家战略说起，当时以三次“打捆招标，市场换技术”的方式引进GE、西门子和三菱三大燃气轮机龙头企业的F/E级别重型燃气轮机50多套，并组建了哈汽-GE、东汽-三菱、上汽-西门子、南汽-GE四个联合体实现国产化制造。
深圳能源东部电厂（一期）项目，作为核心资产的装机容量为3×390MW的9F燃气蒸汽联合循环发电机组，就是上述“打捆招标，市场换技术”的成果之一。
从东部电厂（一期）项目情况看，这个底层资产有两大特色：
一方面，项目主要是以液化天然气作为燃料进行发电，属于清洁能源，项目位置正紧邻广东液化天然气（LNG）接收站，非常方便，更符合3060碳达峰、碳中和精神。
（深圳能源集团东部电厂大堂）
另一方面，该项目为“调峰机组”，为粤港澳大湾区提供清洁、高效及启停方便的调峰能力。所谓“调峰”，简单来说，是根据用电需求“高峰”和“低谷”等调整发电量，使电力系统发电和用电实现平衡。项目机组为天然气机组，是主要的灵活性调节电源之一；同时，项目机组比较领先的技术保障了“调峰”运作。
正因前述“打捆招标，市场换技术”的方式，即使放在当下东部电厂机组也是非常先进的。当时是选用了世界先进和成熟的燃气蒸汽联合循环发电技术，机组热能利用效率高达57%，具备快速启停的能力，调峰性能好，能迅速响应电网调峰需求，非常适合广东电网目前系统峰谷差大，最小日负荷率低的运行要求，对优化电源结构、提高电网运行稳定性具有重要意义。
（东部电厂（一期）项目发电设备）
（东部电厂（一期）项目发电设备）
据王弈哲介绍，作为行业首单清洁能源REIT产品，鹏华深圳能源REIT具有一定稀缺性，在上报、发行、上市等过程都备受关注。“在REITs涉及底层资产类别上，能源类资产运作相对来说可能比高速公路、产业园区、保障房更加复杂一些，当时作为首单产品，我们对一些开创性问题进行了研究、推进，逐步被监管认可，终于实现从0到1的突破。”
彼时鹏华深圳能源REIT发行时，战略配售份额占发售总份额的70%，其中原始权益人及关联方占比51%；网下发售占比21%；公众投资者占比9%。更重要的是成为当时首单网下认购倍数破百倍的产品。一系列数据证实了能源类产品受到市场投资者的青睐。
运作一年来
整体稳健运营
在走访过程中发现，鹏华深圳能源REIT运作一年多以来，整体经营情况较为稳健。
影响东部电厂经营运作主要有两大因素，一是成本——天然气价格，二是销售——电价水平。
首先看成本端:外部运管机构介绍，在全球面临能源挑战的背景下，深圳能源东部电厂（一期）项目较早签订了天然气长协协议，锁定了上游燃气价格区间，有效地控制了发电成本。
另外，广东省已形成沿海进口 LNG、陆上跨省管道天然气、海上天然气等“多源互补、就近供应”的供气格局。经过前期的发展积累，深圳能源已形成上下游一体的燃气产业链，成立了燃气统购统销平台，拥有精通国际贸易的交易团队，与上游优质供应商持续开展资源合作，来保障原料端天然气价格的稳定。
再看销售端：“随着广东电力市场的发展，发电经营市场化水平逐步提高。”东部电厂相关经营人员介绍，东部电厂售电销售模式包括电网代购电量（原基数电量）售电模式与市场电量售电模式两种。
“原料价格的变化会影响市场电价成本。”王弈哲表示，而且电厂生产运营具有比较明显的季节性特性，季节性特点体现在不同季度的发电量、电价、发电收入、用气量和单位用气成本的不同。
市场化的定价机制对运管能力提出了较高的要求，在这一年运作中，鹏华深圳能源REIT超额完成任务。据鹏华深圳能源REIT基金经理介绍，过去一年，电厂运作的售电量、售电收入、平均电价均达成预期或超出预期。根据2022年各基金产品年度报告数据显示，2022年7月底前上市的14只REITs基金，有8只超额完成招募说明书中的预测可供分配金额，鹏华深圳能源REIT以119.89%的完成度排名第二位。
从鹏华深圳能源REIT刚刚披露的2023年二季度报告也公告了最新的经营数据。
数据显示，2023年二季度基金合并营业收入为5.55亿元（不含税），环比增长71.06%；净利润为1.15亿元，环比增长81.03%；经营活动现金流量净额为1.19亿元，环比增长71.12%；二季度实现可供分配金额为1.67亿元，环比增长341.82%，占招募说明书预测2023年可供分配金额的53%。
上半年数据来看，2023年中期项目售电收入为8.79亿元（不含税），完成招募说明书预测2023年收入的57%，可供分配金额完成度达到64.92%。（2023年上半年财务数据仅为初步核算数据，未经审计。）
值得一提的是，该基金在2023年还完成第1次收益分配。该次分配以2022年度末可供分配金额为基准，共计分配4.362亿元，按基金发行价5.896元/份计算，分派率为12.33%，成为单次分红比例最高的REITs产品。
二级市场表现持续稳健
自2022年7月26日首次上市以来，鹏华深圳能源REIT整体表现稳健。
2023年受多重因素影响之下，REITs整体表现乏力，不少产品二级市场表现震荡，一改REITs上市初期“涨停潮”的盛况。数据也显示，截至7月24日，目前已经上市了28只REITs产品，上市以来平均涨跌幅度（含上市首日）为6.6%，而鹏华深圳能源REIT自上市以来获得23.85%的涨幅。
业内人士对此表示，二级市场较好的表现，体现出对REITs基金运营及底层资产质量的认可，同时也体现了市场对清洁能源类型资产的关注。
王弈哲介绍，受市场整体因素等原因，2023年上半年不少REITs价格出现了一定调整，鹏华深圳能源REITs也不例外。经分析市场交易情况，主要可能是因为部分产品基本面不及预期，同时市场流动性稍弱导致。但REITs产品整体基本面长期看依然稳定，短期表现下滑仅仅是短期的、局面的，如部分产品一季报业绩不佳、部分产品遭遇风险事件等。
在此市场情况下，鹏华基金主动履行基金管理人职责，及时采取与市场参与主体积极沟通、加速推进基金分红、举办业绩说明会、组织投资者现场调研等措施，市场情况逐步稳定。
他同时指出，此次调整更让市场参与各方进一步认识到REITs产品的权益性特征。“其实从投资层面来看，过去两三年市场对于REITs产品存在‘类固收’的误区，市场参与各方经过今年市场波动，也更清晰认识到REITs品种的风险收益特征、经营属性、权益属性。”这一情况在美国市场也发生类似情况，当疫情的爆发之际REITs整个板块跌幅一度超30%，但疫情稳定下来后出现了明显再反弹。
王弈哲针对上述情况建议，第一、未来在REITs定价模式上给予长期资金更大定价话语权占比；第二、交易规则上增加提升交易便利性、丰富性的措施；第三、在信息披露上更完全、更全面、频次适度提高，做好充足的信息沟通。
运营上精耕细作
“产品筹备、上报、发行、上市、运作，每一步都是开拓性的，实现从0到1并不容易。而更重要的是把这个1做好，更考验运营能力。” 王弈哲说，这既体现到运营管理的专业性、更体现在与参与方、投资者、市场各方的沟通能力。
王弈哲借用婚姻来形容REITs的关系——长期的、单一的、排他的基金管理人和企业合作，双方要携手经营好，要有举案齐眉的精神。“过去一年多时间，深圳能源集团、东部电厂、鹏华基金逐渐在深化合作中达成统一。”
据介绍，分工上，公募REITs管理分为基金层和项目层。基金层主要涉及运营管理、信披、合规、投资者关系，也包括资本结构管理，闲置资金投资管理等，主要由基金管理人负责；而项目层主要包括日常生产、安全、运维等方面，这更多是东部电厂项目公司具体完成；各参与方互相发挥所长，在磨合中不断提升运营效率。
谈及过去一年运作的难点，王弈哲直言，在诸多方面都存在困难需要去突破，就以信息披露方面为例，深圳能源是上市公司有自身的信披要求，而东部电厂（一期）项目具有特殊的运营安全和保密性要求，REITs产品也有基金层面的信披和保密的规则，“最终三方落实信息披露的背后做了较多协同工作，涉及披露口径、披露内容、披露方式等诸多细节。”
“经过一年时间，最深刻的感受是，要潜心下沉到具体行业，增强对行业基本面、盈利模式及资产营运模式的理解和认知，熟悉产业规则，这样才能更好地实现金融与实业的融合发展。举例来说，电力行业电价机制相对复杂，不同的发电类型及电量品类有着不同的价格形成机制，这会直接影响经营情况，基金管理人对此要充分地理解和认知。”王弈哲说。
王弈哲进一步表示，鹏华深圳能源REIT申报过程中，也经历了广东电力市场逐步将基数电量结算变更为电网代购电量结算、电力现货市场启动全年不间断试运行的过程，需及时进行规则调整后的分析，以便做好论证和科学评估、预测。在REITs运营过程中，需要持续跟踪行业发展和 市场规则变化，才能充分理解经营情况，与原始权益人协同做好各项工作。
与此同时，运营上，鹏华基金积极做好信息披露工作和投资者沟通交流工作，积极响应投资、研究、交易的需求，向市场传递最新经营情况、解答市场疑问，促进理性投资。
此外，目前已建立基金经理定期日常驻场办公机制以及定期检查机制，以保障与运管机构的充分沟通，提升运管效率。
未来积极筹备扩募
继续创新之路
随着首批REITs扩募正式落地，市场进入“首发+扩募”双轮驱动的发展期，鹏华基金也在积极筹备中。
王弈哲介绍，鹏华基金也在积极配合深圳能源集团研究推进扩募相关工作。不仅如此，在REITs领域耕耘多年的鹏华基金还将继续布局，除扩募和新REITs项目拓展外，目前还在筹备一些具备开创性产品，如REITs-ETF产品等。在产品布局上始终保持不竭创新力。
不仅如此，未来公募REITs平台与企业发展高度协同，将REITs基金做成企业资产上市的整合平台和引入长期投资者的收益共享平台，推动能源行业的产业发展模式创新。
“据了解，目前市场均在研究Pre-REITs基金，”鹏华深圳能源REIT基金经理介绍，未来能源企业可以发起设立Pre-REITs基金，利用该基金体外孵化基础设施资产，成熟之后再扩募装入公募REITs资产。让公募REITs产品成为企业发展的权益融资平台、轻资产运营管理平台，引入长期投资者的收益共享平台。同时，能改变能源产业发展模式，从传统的高杠杆、重资产、以来债务融资的发展模式变为财务稳健、轻资产运营、与投资者风险共担、共享清洁能源行业发展红利的模式。
最后，王弈哲还表示，未来要发挥资管专长，促进REITs平台和底层项目的平稳运作。REITs 基金管理人要从多方面持续加强核心能力建设。首先是加强资产运营管理能力建设，与外部运营管理机构一道，不断优化运营管理模式，促进提质增效；然后是重视信息披露和投资者关系能力建设，高质量完成信息披露工作，积极回应市场和投资者，促进理性投资；另外，应关注资本结构管理与闲置资金管理能力建设，在合规范围内，利用资本市场工具，增厚基金收益。