魔方公寓CEO：长租公寓行业到了树立标准的时候
导读：“第一次知道长租公寓和来参观的客人，一般都会发出这样的感慨：想不到现在还有这样的租赁房。”魔方公寓CEO柳佳说，这和十几年前如家、汉庭等快捷酒店兴起时很像。
“第一次知道长租公寓和来参观的客人，一般都会发出这样的感慨：想不到现在还有这样的租赁房。”魔方公寓CEO柳佳说，这和十几年前如家、汉庭等快捷酒店兴起时很像。
2002年如家酒店集团成立，作为如家的第一位员工和后来汉庭酒店高管，柳佳经历了国内经济型酒店从无到有的阶段，直到后来行业树立了规则，并作为一种新的旅行服务受到追捧。“现在到了长租公寓行业树立标准的时候。”柳佳说，未来所有的公寓都应该有一套类似的标准，包括消防系统、产品和服务等等。
从2013-2014年的“野蛮生长”到2015年下半年的“井喷期”，长租公寓行业在国内的兴起也就两三年，但在地产圈和投资者眼中，它是新蓝海，不仅颠覆了市场对房屋租赁的想象，还与存量房改造、购租并举等一系列市场政策相呼应，成为众多资本和企业争相布局的“风口”。
魔方公寓2010年开始布局长租市场，已经在15个一二线城市建立起150家直营门店，总房量逾2.2万间，是国内规模最大的集中式公寓运营商。
规模的迅速扩张和资本的力量息息相关。2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3亿美元的C轮融资，估值超过10亿美元。
在柳佳看来，长租公寓的概念不仅仅是指白领公寓，还应该覆盖更多的人群、形态和细分市场。
9月底，魔方公寓在深圳坂田发布了首个联合魔方公寓及“9号楼”公寓两大租住品牌的公寓项目。前者拥有总房量961间，租赁总面积约3.8万平方米，是魔方迄今为止在国内单店改造面积最大的公寓；而“9号楼”公寓则率先提出为企业客户定制员工租住方案的战略方向，成为租住市场上首个B2B模式的公寓品牌。
从规模到细分市场
经济观察报：目前市场上的长租公寓主要做的是C端市场，魔方在做的B2B模式怎么做？
柳佳：企业公寓很好玩，我们和企业合作，按照床位出租，以整间为单位出租给企业。每张床位定价在500-1500元/月。目前全国20多家门店都在做这个产品。
经济观察报：客户都是什么类型？
柳佳：劳动力密集型的企业都做，但是不包含制造业。制造业比如富士康一般在很远的地方，工厂和宿舍是在一起的，但我们拿的项目主要在市区，比如说坂田是华为的基地，华为有一些新生报到，企业要帮忙安排。还有一些酒店类、餐饮业的企业，员工需要三班倒，上下班需要一个比较便利的休息的地方，也便于集中管理。
目前已签约的客户有万豪、洲际等五星级酒店，另外还有连锁餐饮、IT、金融等领域相关公司。租期可以从1个月到12个月，都可以接受。
资本和盈利
经济观察报：长租公寓行业投资大、回报周期长是普遍现象，魔方公寓的盈利情况如何？
柳佳：从商业模式上说，我们的投资大概3-4年可以收回。我们单店都是盈利的，但是因为发展速度非常快，每年新开的店超过正常运营的店。新开的店前期肯定会出现亏损期，租金几百万付出去了还在装修，这个阶段是没有收入的，属于资金的净流出。开店的速度很快时，整个公司还不盈利。目前从财务角度来说，魔方全部门店均已实现盈利，一般面市2-3个月就能实现盈利。
经济观察报：公司层面盈利要多久？
柳佳：这个就要看我们的发展速度了，这个市场非常大，所以我们不会急功近利地盈利，我们只要不开店就盈利了，但是我们会愿意去培育这个市场，未来五年、十年去进行投入。明年我们还会开200-300家店，除了北上广深还会进入更多二线城市。
经济观察报：在魔方公寓的发展过程中，资本和规模的关系是什么？
柳佳：资本对任何一个商业行为都是非常重要的，它是入场券，不管资本大小，有了钱，业务才能推动起来。但是规模也不光是靠资本推动的，而是基于房源获取、设计、建设建造和日常运营、管理、销售的能力，只有把这些能力打造的非常强，让企业健康运转，能够赚钱，资本才会源源不断地过来。
有的品牌觉得自己不要资本，那就是企业的定位问题，也有的企业喜欢做小而美的商业模式。资本是逐利性的，适合做大而全的模式，我们的定位就是全人群的品牌，面向全国市场。
经济观察报：目前行业内还没有上市的企业，魔方会是第一家吗？
柳佳：上市是一个融资手段，我们不排除任何可能性的上市和融资安排。新三板对企业来说也是一个非常重要的融资渠道，不排除以后有转板的可能性。我们有一些计划，但还没有具体的时间表。
经济观察报：现在不少社区运营商和物业公司都在打造生态圈维持客户粘性，魔方怎么构建自己的平台和生态圈？
柳佳：我们有一个“公寓+”战略，和公寓相关的生活服务类产品我们放在一个平台上来做。从日常生活的快递、洗衣，从票务、到保险、到职场、医疗服务，致力两方面，一是增强C端租客体验，二是开发C端需求，挖掘盈利价值。
经济观察报：拿房源再出租，行业内很多企业并没有改变“二房东”的盈利模式，生态圈会不是成为未来重要的盈利来源？
柳佳：这个目前是盈利的，因为我们向商户收取租金，没有其他的成本，但是目前盈利占比不高，对这块也没太多要求。但公寓是一个非常扎实的线下流量的入口，我们很看好。
“深圳是仅次于上海的市场”
经济观察报：怎么看深圳市场？
柳佳：北上广深中对于深圳的排名是仅次于上海的。上海城市更大一点，人口基数也更大，但深圳租赁市场活跃度非常强，人员素质高，有很多科技、IT人才。北京的政策限制比较多，广州的发展相对没有深圳这么快速。
经济观察报：魔方公寓去年下半年开始在深圳发力，但当时深圳的房价已经很高了，获房的成本上是否有压力？
柳佳：我们拿房源，成本最高的是北京，然后是上海和深圳。深圳的获房成本和上海不相上下，这是出乎我们意料的，原本以为会更低。
房价高是以住宅为基准的，我们租赁的房产基本不是住宅，是商业房产或经过政府批准的城市更新用地，这些是我们主力的获房渠道，基本上受房价影响不大。这个房源有一个最大的好处，我们可以自由分割。住宅往往是建造好的，有时我们不需要这么大的面积，但是要付出租金。
经济观察报：目前深圳已拥有大大小小近100家长租公寓运营商，一下子拿1000间房源，会不会担心空置率的问题？
柳佳：我们不担心空置率。我们是分批装修和分批入住的，入住率在我们投资前期会有一个详细的测算，几个月施工、几个月入市，每个阶段、每个房型的价格是多少。我们一期推了魔方公寓190多套，企业公寓推出了200套，一期大概推了400套房源。没开业时已有一半预订出去了。经济观察报：开发商是一个竞争者吗？
柳佳：术业有专攻，地产商的优势在于新盘，在于自己开发的这些项目怎么匹配，我们的优势一个是存量房的改造，一个是管理和运营，我们精细化的运营程度可能超过行业所有的玩家。我们有150栋楼，要每一栋楼都管理的一模一样，肯定需要后台有一个强大的系统支撑。